전세 보증금 올려 달라는 집주인? 임대차 2법(계약갱신청구권·5% 상한제) 청년 세입자 실전 대응법

"전세 재계약 시점이 다가오는데, 집주인이 보증금을 20% 올려달라고 합니다. 어떡해야 할까요?"

임대차 계약 만료를 앞둔 청년 세입자들이 가장 크게 당황하는 순간입니다. 하지만 주택임대차보호법에 규정된 '임대차 2법(계약갱신청구권, 전월세상한제)'의 정확한 법적 권리를 알고 있다면 불필요한 보증금 증액 요구에 당당하게 대응할 수 있습니다.

집주인의 과도한 보증금 인상 요구 시 세입자가 취해야 할 실전 대응 프로세스를 알기 쉽게 정리해 드립니다.

1. 청년 세입자가 꼭 알아야 할 '임대차 2법' 핵심 정리

1. 계약갱신청구권: 세입자는 1회에 한해 기존 2년 계약에 더해 추가로 2년을 더 거주할 수 있는 권리를 가집니다. (총 2년+2년=4년 거주 가능)
2. 전월세상한제(5% 제한): 계약갱신청구권을 행사하여 재계약할 때, 집주인은 기존 보증금(또는 임대료)의 최대 5% 초과하여 증액할 수 없습니다.

2. 집주인의 과도한 증액 요구 시 단계별 실전 대응법

[집주인의 보증금 증액 요구 시 대응 흐름]
 1단계: 계약 만료 6개월~2개월 전 "계약갱신청구권 행사" 문자 통보
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 2단계: 법적 상한선인 '5% 이내 증액' 제시 및 협상
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 3단계: 집주인 실거주 주장 시 '증빙 요구' 및 퇴거 후 손해배상 청구 대비

① 1단계: 의사표시 기한 내 계약갱신청구권 행사 통보

계약 만료 6개월 전부터 최소 2개월 전까지 집주인에게 "계약갱신청구권을 사용하여 2년 더 연장하겠습니다"라는 의사를 문자 메시지, 통화 녹음, 또는 내용증명으로 명확히 남겨야 합니다.

② 2단계: "법적 상한선 5% 내에서만 인상 가능합니다" 답변

집주인이 10%~20% 인상을 요구할 경우, "주택임대차보호법 제7조 및 제6조의3에 따라 계약갱신청구권 행사 시 증액 상한은 5%입니다"라고 정중하면서도 명확하게 법적 권리를 전달합니다.

③ 3단계: 집주인이 '실거주'를 이유로 거절할 경우

집주인 본인이나 직계존비속이 실거주하겠다고 할 경우 세입자는 집을 비워주어야 합니다. 하지만 집주인이 거짓으로 실거주를 하고 새로운 세입자를 받아 임대료를 올렸다면, 세입자는 집주인을 상대로 손해배상 청구 소송을 진행할 수 있습니다.

3. 재계약 시 보증금 5% 인상액 계산 표 (예시)

기존 전세 보증금	법적 최대 인상액 (5%)	인상 후 총 보증금
1억 원	500만 원	1억 500만 원
1억 5,000만 원	750만 원	1억 5,750만 원
2억 원	1,000만 원	2억 1,000만 원

4. 갱신 계약 시 필수 주의사항 2가지

1. 계약서 재작성 및 확정일자: 보증금이 증액되었다면 변경된 금액으로 증액 계약서를 작성하고, 변경된 계약서에 새로 확정일자를 받아야 증액된 금액에 대해서도 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
2. 보증보험 변경 신청: 전세보증금 반환보증보험(HUG 등)에 가입되어 있다면, 증액된 보증금에 맞춰 보증기관에 변경 신청을 완료해야 전액 보호받을 수 있습니다.

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5. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 계약갱신청구권을 쓰면 2년 동안 무조건 이사를 못 나가나요?

A1. 아닙니다. 세입자는 계약갱신청구권을 쓴 이후라도 언제든지 집주인에게 계약 해지를 통보할 수 있으며, 통보한 날로부터 3개월이 지나면 법적으로 계약 해지 효력이 발생하고 보증금을 돌려받을 수 있습니다. (복비도 집주인이 부담)

Q2. 집주인이 5% 인상도 싫다며 무조건 나가라고 하면 어떡하나요?

A2. 집주인 본인이나 직계존비속의 실거주라는 정당한 사유 없이 임차인의 계약갱신청구권을 거부할 수 없습니다. 명도 소송을 하더라도 세입자가 법적으로 보호받습니다.

마침글

법이 보장하는 임차인의 권리를 정확히 알고 대응하면 집주인의 무리한 요구에 휘둘리지 않고 주거 안정성을 지킬 수 있습니다. 계약 만료 2개월 전 시점을 꼭 기억하세요!

⚠️ 부동산 법률 관련 유의사항 (Disclaimer)

본 포스팅은 주택임대차보호법 개정안을 바탕으로 작성된 정보입니다. 개별 계약 상황 및 분쟁의 여지에 따라 법적 해석이 달라질 수 있으므로, 복잡한 분쟁 발생 시 대한법률구조공단(132) 또는 주택임대차분쟁조정위원회를 통해 전문 상담을 받으시길 권장합니다.

참고한 법령과 출처

• 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등), 제7조(차임 등의 증감청구권) — 국가법령정보센터 (law.go.kr)
• 법무부·대한법률구조공단 임대차 상담 안내

계약갱신청구권은 1회에 한해 2년, 갱신 시 증액 상한은 5%이며, 갱신 요구는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 할 수 있습니다. 법 개정과 개별 사정(실거주 사유, 임대인 지위 변동 등)에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 분쟁 시에는 대한법률구조공단(132) 등 전문 기관에 상담하세요.

최종 확인일: 2026년 9월 21일 (다음 확인 예정: 2026년 12월). 본 글은 일반적인 정보 제공이며 법률 자문이 아닙니다.