원룸·오피스텔 누수·곰팡이·고장, 수리비는 누가 내나? (임대인 수선의무 기준)

 

살다 보면 보일러가 고장 나거나, 천장에서 물이 새거나, 벽에 곰팡이가 피는 일이 한 번쯔은 생깁니다. 이럴 때 가장 먼저 드는 생각은 "이거 내가 고쳐야 하나, 집주인이 해줘야 하나?"입니다. 이번 글에서는 임대차 기간 중 발생하는 하자에 대한 임대인과 임차인의 수선 책임 기준을 정리해 드립니다.

기본 원칙: 임대인에게는 '사용·수익하게 할 의무'가 있다

민법과 판례에 따르면 임대인은 임차인이 집을 계약 목적대로 사용할 수 있도록 유지해줄 의무가 있습니다. 즉, 집에 문제가 생겨 정상적으로 생활하기 어려운 수준이라면 원칙적으로 임대인이 고쳐줘야 한다는 것이 기본 원칙입니다.

다만 모든 고장과 하자를 임대인이 다 책임지는 것은 아닙니다. 판례는 "사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도가 아니라면" 임대인의 수선의무가 없다고 보고 있습니다. 결국 핵심은 그 하자가 '생활에 지장을 줄 정도'인지 아닌지입니다.

임대인이 책임지는 경우

• 누수·침수: 천장·벽·바닥에서 물이 새는 경우 (건물 구조 문제)
• 벽 균열, 건물 구조 손상: 입주 당시 없던 구조적 문제가 발생한 경우
• 필수 기반시설 고장: 보일러·난방시설, 상수도, 전기설비 등 주요 설비의 고장
• 건물 노후로 인한 대규모 수선: 건물 자체의 노후화로 발생한 큰 하자

이런 항목은 임차인의 과실로 생긴 것이 아니라면 대부분 임대인이 수리 비용을 부담해야 합니다. 수리를 미루거나 거부하면 임차인은 차임(월세) 지급을 거절하거나 감액을 청구할 수 있고, 경우에 따라 계약 해지까지 가능합니다.

임차인이 책임지는 경우

• 소모품 교체: 전구, 퓨즈, 배터리 등 일상적으로 소모되는 부품
• 경미한 파손: 비용을 많이 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 수준의 파손
• 임차인 과실로 인한 손상: 본인의 부주의나 사용 미숙으로 생긴 고장
• 계약서상 특약으로 정한 범위: 계약 시 "경미한 수선은 임차인이 부담한다" 등 특약이 있는 경우

애매한 경우는 어떻게 판단할까

곰팡이 문제처럼 책임 소재가 애매한 경우도 많습니다. 예를 들어 건물 구조상 단열·방수가 부실해서 생긴 곰팡이라면 임대인 책임일 가능성이 크지만, 환기를 거의 하지 않는 등 임차인의 생활습관이 원인이라면 임차인 책임으로 볼 수도 있습니다. 이런 경우 다음과 같이 대응하는 것이 좋습니다.

1. 하자 발생 즉시 사진·영상으로 증거를 남긴다
2. 임대인(또는 관리사무소)에게 문자나 카카오톡 등 기록이 남는 방식으로 통지한다
3. 수리 요청에도 응답이 없으면 내용증명을 보내 공식적으로 요청한다
4. 계속 해결되지 않으면 대한법률구조공단, 주택임대차분쟁조정위원회 등의 무료 상담·조정 제도를 활용한다

계약 전 특약사항으로 미리 방지하기

분쟁을 줄이는 가장 좋은 방법은 계약 전 특약사항에 수선 책임 범위를 명확히 적어두는 것입니다. "냉장고·세탁기 등 옵션 설비의 고장은 임대인이 책임진다", "곰팡이·누수 등 구조적 하자는 임대인이 즉시 조치한다" 같은 문구를 미리 넣어두면, 실제 분쟁이 생겼을 때 훨씬 수월하게 해결할 수 있습니다.

마무리

원룸·오피스텔에 살다 보면 크고 작은 하자는 피할 수 없습니다. 중요한 것은 "사소한 소모품은 내가, 구조적인 문제는 집주인이"라는 원칙을 알아두고, 문제가 생겼을 때 감정적으로 대응하기보다 기록을 남기고 절차대로 요청하는 것입니다.

이 글은 일반적인 법적 원칙을 소개한 것으로, 개별 사안은 계약 내용과 구체적 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 분쟁이 길어진다면 주택임대차분쟁조정위원회 등 전문기관의 상담을 받아보시길 권합니다.